Què diu la sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 en el que a despeses d’hipoteca es refereix? Aquesta sentència declara abusiva la clàusula en la qual el BBVA imposa al prestatari el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivats del préstec hipotecari, i que estableix que “són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, modificació -incloent divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d’aquest contracte, i pels pagaments i reintegraments derivats del mateix, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment al seu càrrec les cosines i altres despeses corresponents al segur de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent”. Aquesta clàusula pot trobar-se redactada d’igual o similar forma en molts contractes de préstec hipotecari formalitzats al nostre país i és el que obre la porta a possibles reclamacions. El tribunal argumenta que l’art. 89.3 TRLGCU qualifica com a clàusules abusives, en tot cas, tant “La transmissió al consumidor i usuari de les conseqüències econòmiques d’errors administratius o de gestió que no li siguin imputables”, així com “La imposició al consumidor de les despeses de documentació i tramitació que per llei correspongui a l’empresari”.
Com a primer consell caldria parlar de cautela, ja que la sentència no crea jurisprudència, si bé sembla probable que solament sigui qüestió de temps que tinguem nombrosos pronunciaments en aquest sentit.
Quines despeses poden reclamar-se? En principi caldrà estar a la concreta clàusula que tinguem en el nostre contracte de préstec, si bé amb caràcter general la sentència parla de: despeses de preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, despeses d’inscripció i cancel·lació en el registre de la propietat, despeses de notari i impost d’actes jurídics documentats.
Pel que fa a l’impost d’actes jurídics documentats hi ha companys que discuteixen si la sentència és suficientment clara o no en aquest punt concret. Hi ha qui entén que la resolució no és clara referent a qui ha de suportar el pagament d’impost d’actes jurídics documentats i que entenen que aquí no ha de córrer l’entitat bancària amb la totalitat dels mateixos sinó que caldria repartir-los entre el consumidor i el banc sobre la base de la normativa de l’impost. Uns altres pensem que la sentència és suficientment nítida en l’essencial i que els tributs han de ser amb càrrec al banc, si bé cal reconèixer que la mateixa podria haver estat mes clara en aquest aspecte i que haurem d’esperar a nous pronunciaments que acabin de fixar la posició final del Tribunal Suprem. La qüestió de qui ha de córrer amb les despeses corresponents a l’impost no és baladí ja que constitueixen en realitat el 75% aproximadament del que constitueixen el que s’entén comunament com a “despeses d’hipoteca”, sent el 25% restant les despeses notarials i registrals.
Per acabar, una reflexió, en els últims anys hem assistit simultàniament a una greu crisi econòmica i a una crisi no menys important, una crisi de confiança dels particulars cap al seu sistema bancari, justificada en gran manera per la quantitat d’escàndols en matèria econòmica que s’han anat succeint (clàusules solc, preferents, jubilacions milionàries de ex directius, etc.) i en aquest punt vull trencar una llança en favor de totes aquelles associacions, fonamentalment, les de consumidors i usuaris que han lluitat per defensar a la ciutadania mentre governs d’un i un altre lloc i d’un i un altre color simplement ni estaven ni se’ls esperava.
Carlos García és advocat en SGR advocats
