martes, 28 mayo 2024

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Claves de la nueva Ley de Vivienda: desvincula el alquiler al IPC y amplia el concepto de gran tenedor

Los límites se aplicarán en las zonas tensionadas, sean grandes caseros o pequeños, tanto para contratos ya en vigor como para nuevos contratos

La ley de Vivienda está hecha y las claves, sobre la mesa. La norma contempla ahora que los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, independientemente de que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Estos topes variarán según la modalidad de contrato y, sobre todo, según el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el límite se establecerá mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es decir, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, si bien el acuerdo contempla también una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento.

En el caso de los grandes propietarios, el tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que comenzará a elaborarse ahora y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño del tenedor.

Hasta el momento, lo único que se sabe es que será el INE (Instituto Nacional de Estadística) el encargado de definirlo.

Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.

Definición de grandes tenedores

En este punto también entra en juego la definición de gran tenedor, que ha supuesto una piedra en el camino de las negociaciones. El nuevo texto entre el Ejecutivo y los aliados catalanes y vascos rebaja este concepto de diez inmuebles a cinco, principal petición de Unidas Podemos.

De esta forma, aquellas personas o empresas que tengan en su poder cinco o más viviendas en un área calificada como tensionada -algo que corre de la cuenta de las Comunidades Autónomas- serán considerados grandes propietarios y estarán sujetas a sus propias consideraciones.

A juicio de los partidos, esto “reduce la especulación y el acaparamiento” de los inmuebles por los fondos buitre.

Zonas Tensionadas

Por otro lado, se amplía la declaración de zonas tensionadas, cuya consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada (a diferencia del proyecto que aprobó el Consejo de Ministros). 

Las condiciones son: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

En este sentido, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.

Más derechos para los inquilinos

Una de las grandes mejoras pasa por la ampliación de los derechos de los inquilinos. Así, el texto recoge que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble tengan que correr siempre a cargo del propietario, algo que hasta ahora únicamente era de cumplimiento para los grandes tenedores.

El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere“, reza en el acuerdo, lo que ahorrará mucho volumen de desembolso a los que estén viviendo de alquiler, lo que pone el foco en los propietarios.

Sin embargo, para evitar que estos intenten compensar estos gastos, el documento también prohíbe que se pueda aumentar las rentas a través de nuevas cláusulas, como la comunidad, las tasas de basuras, que no estén acordadas previamente. 

Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas“, señalan los grupos parlamentarios, mientras el articula apunta a que “la eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler”.

Al mismo tiempo, se contempla una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda, que se acogerán a los índices desgranados anteriormente, y un aumento de los porcentajes de la vivienda protegida para el alquiler pase del 30 al 40% en el suelo urbanizable en actuaciones de nueva urbanización y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado para reformas o renovación de la urbanización.

Actualización con el IPC

Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

Vivienda Protegida

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Los desahucios

Respecto a los desahucios, se prohíbe que estos se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada y aumento del control de la Administración.

De hecho, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, para poder aplazarlos más de dos años, y el acceso obligatorio a los procedimientos de alternativas para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos para ello. De esta forma, por primera vez se reconoce la capacidad de poder destinar los fondos de los planes estatales para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo mediante alquileres sociales bonificados o realojamientos de familias en situación de vulnerabilidad, o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

Comunidades Autónomas

Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

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