El 80% de las transacciones inmobiliarias realizadas en el barrio del Cabanyal y la zona de la Malvarrosa de València en el último año estuvo en manos de extranjeros. Esta cifra, según el Informe del mercado inmobiliario 2022-23 de la Comunitat Valenciana presentado este jueves por la empresa Engel & Völkers, se ha duplicado respecto a 2020-2021 cuando tan solo llegaba al 40% de las transacciones.
El perfil de dichos inversores son personas extranjeras, principalmente alemanes y belgas, que buscan comprar inmuebles en esta zona de la capital del Turia para reformar y posteriormente alquilar. “Estos inversores han puesto el foco y la mirada en una apuesta segura y donde más demanda tiene. El Cabanyal está super de moda” asegura Vicente Martínez, responsable del área de obra nueva y alquileres de la costa de València.
Las principales operaciones van desde los 150.000 euros o 200.000 euros hasta viviendas típicas del Cabanyal por 600.000 euros (antiguas, singulares y con fachada protegida) que los clientes internacionales compran para disfrutar en verano y posteriormente alquilar el resto de año. “Esta es la principal demanda del perfil interancional”.
Así pues, la ciudad se ha convertido en “el mercado más atractivo” respecto a las grandes ciudades españolas y el 48% de las compras y alquileres han pasado a ser de extranjeros, según el Informe del mercado inmobiliario. Todo ello ha provocado que la compañía haya experimentado un aumento cercano al 15% en las operaciones extranjeras respecto al pasado año, aunque hay que tener en cuenta que al tratarse de una empresa internacional el porcentaje es mayor que el de otras firmas locales.
Los distritos más demandados por el cliente internacional fueron Ciutat Vella, Extramurs, Eixample, Patraix, Poblats Marítimos, Camins al Grau y L’Olivereta. Por el contrario, en Poblats de l’Oest, Jesús y Algirós, el 100% de las compraventas se realizó con españoles. Los alemanes (10%) dominaron la presencia internacional en el mercado inmobiliario valenciano, junto a los franceses (6%) y estadounidenses (5,4%).
Falta de oferta para la demanda
Sin embargo, el Cap y Casal también está viviendo un momento de tensión en el mercado inmobiliario y la oferta de alquiler y venta está siendo “escasa” para la demanda existente, lo que ha provocado que los precios del alquiler se lleguen a disparar un 17%. Según sus datos, el número de viviendas en alquiler se ha reducido un 30% en la capital y hasta un 50% la oferta de vivienda en el último año.
“Hay una demanda brutal y poco oferta. No encontramos vivienda para todos los clientes nacionales e internacionales que vienen a la ciudad. Cada mes nos entran 2.000 clientes nuevos a los que no podemos ofrecerles una oferta porque no existe y eso que nuestro almacén no baja” explica el director de Engel & Völkers Valencia, Miguel Ángel Cantos.
El coste del alquiler se dispara
Actualmente, la compañía alemana opera arrendamientos con un precio medio de 1.500 – 1.600 euros, aunque la oferta, como se ha mencionado anteriormente, es reducida frente a la demanda lo que ha provocado subidas cercanas al 20% y ha puesto contra las cuerdas al mercado de alquiler. Más aún en un contexto donde la subida de los tipos de interés dificulta el acceso a la compra de vivienda, la situación de incertidumbre económica, el auge de los nómadas digitales, la llegada desplazados ucranianos o de residentes del centro de Europa que se trasladan hasta climas cálidos por la subida de la luz.
Este “tensionamiento” ha desbocado el coste de los alquileres en València hasta “niveles históricos” y únicamente cuatro distritos han logrado mantener su precio por debajo de los 10 euros/m2: Patraix, Rascaña, La Saïdia y L’Olivereta. Por el contrario, otros cuatro escalan por encima de los 15 euros/m2, con Extramurs, Poblados Marítimos, Ciutat Vella y Algirós, a la cabeza, seguidos muy de cerca por Poblados del Sur y Eixample.
“No se llega al precio anterior al boom inmobiliario”
Por otro lado, el precio medio de las viviendas vendidas por Engel & Völkers en València durante 2022 registró un incremento del 7,6% hasta los 2.585 euros/m2. Un precio que pese al aumento “no llega a los precios anteriores al boom inmobiliario” y acumula una caída del 32% respecto a los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Asimismo, tal y como ha señalado Cantos, “los clientes ahora se piensan más la compra final e incluso se plantan con la oferta y no llegan al full prized. Si el vendedor pide un millón de euros y el valor son 800.000 euros hasta que no baja, la operación no se hace. Este fenómeno nunca había existido y las operaciones ahora tienen un tiempo más largo“.
Las zonas que siguen concentra los precios más elevados son el centro y el casco histórico, donde la oferta de vivienda es mucho menor y se superan “con holgura” los 2.500 euros/m2. Mientras que en el Eixample a penas se han registrado cambios en 2022, al mantenerse ligeramente por encima de los 3.100 euros/m2, aunque hay transacciones que han superado los 7.000 euros/m2. En Ciutat Vella, Benimaclet y Extramurs ha cerrado algunas por encima de los 5.000 euros/m2.
A pesar de todo, las perspectivas de futuro son “buenas”, y tal y como ha asegurado Cantos, se prevé que el 2023 se repitan el “año histórico y de récord” de 2022 y sea “muy bueno”, pero sin llegar “a que sea mejor que el año pasado”.
